Cuando compramos una vivienda, siempre esperamos que esté bien construida, con materiales de buena calidad, y que la construcción se haya desarrollado con todos los estándares de seguridad exigidos por las autoridades competentes.

Sin embargo, es posible que empiecen a aparecer defectos de construcción en el inmueble tiempo después de su entrega final. Grietas, gorgojos en la madera o humedad en los techos o las paredes pueden convertirse en un gran dolor de cabeza para el comprador, que ahora debe enfrentar varios contratiempos para poder habitar o arrendar la vivienda.

Para estos casos, y si estás pensando en aprovechar las grandes oportunidades de inversión en finca raíz en Colombia, el código civil establece varias normas que te pueden ayudar a saber qué hacer cuando el inmueble que has comprado presenta vicios ocultos.

¿Qué se entiende por vicios ocultos?

Los vicios redhibitorios, también llamados vicios ocultos de la construcción, son defectos o errores presentes en la vivienda o edificio y que no se aprecian al momento de la entrega. Esto a diferencia de los vicios aparentes, que son los daños visibles al comprador y que, si este da el visto bueno al momento de la entrega, no son reclamables.

Según el artículo 1915 del código civil colombiano, estos vicios tienen que reunir ciertas características para que una acción judicial por daños sea procedente:

  • Tienen que haber existido al momento de la venta.
  • Tienen que afectar el uso natural del inmueble, tanto que si el comprador los hubiera conocido no habría comprado el bien o lo habría comprado a un menor precio.
  • No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difíciles de detectar por parte del comprador.

Algunos ejemplos de vicios ocultos frecuentes

Existen distintos tipos de vicios ocultos. Por ejemplo, hay daños que pueden ser arreglados más fácilmente:

  • Humedades y filtraciones en pisos y paredes o defectos en la instalación de la red sanitaria
  • Defectos en acabados, azulejos y pintura, como levantamiento, desprendimientos o descoloración
  • Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces y tomas de corriente
  • Tuberías que no funcionan correctamente o colectores defectuosos

Hay otro tipo de daños estructurales más graves que se pueden presentar tanto en la vivienda como en el edificio:

  • Grietas de consideración en muros y paredes
  • Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento
  • Fallas en la cimentación o columnas del edificio

¿Qué derechos tiene el comprador al encontrar vicios ocultos en el inmueble comprado?

Según el artículo 1917 del código civil, los vicios ocultos dan derecho al comprador para exigir la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según lo que mejor le parezca.

El comprador también podrá pedir la rebaja del precio y la indemnización de prejuicios aun cuando haya prescrito la acción redhibitoria, que puede variar de uno a 10 años, según las reglas precedentes.

La acción para rescindir el contrato prescribe al año de la entrega en el caso de los inmuebles (plazo que podrá aumentar o disminuir por deseo expreso de las partes). La acción para pedir la rebaja del precio (que por lo regular ocurre cuando los vicios no son de la importancia señalada en el numeral 2 del artículo 1915) prescribe en 18 meses para bienes inmuebles.

¿Qué pasa cuando se compra una vivienda a una constructora?

Primero, la ley establece que la constructora debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados.

También es importante saber que, al momento de recibir la vivienda nueva, el constructor o vendedor debe presentar al comprador un acta de entrega y manual de propietario, en donde se clasifican los tipos de daños, las quejas que se pueden poner y los procedimientos para hacerlo.

¿Qué tipo de garantía existe por daños en la vivienda?

Según el artículo 8 del Estatuto del Consumidor, para daños en acabados, redes vitales como de acueducto o energía, cubiertas, pisos y redes hidrosanitarias, la garantía es de un año después de la entrega del inmueble.

Por daños estructurales relacionados con la estabilidad de la obra (fallas en la cimentación o las columnas de la edificación, defectos en el suelo o mala elección de materiales), la garantía es de 10 años.

¿Si le compré el inmueble no a la constructora sino a otra persona, también puedo reclamar?

Si. La ley no distingue entre adquirentes directos y sub-adquirentes a la hora de un reclamo al constructor por daños causados, siempre que se demuestre que las fallas se presentaron dentro de los 10 años siguientes a la entrega del inmueble al primer comprador.

¿Qué pasa si el vendedor conocía los vicios ocultos, pero no los manifestó al comprador?

Si el vendedor conocía los vicios del inmueble y no los declaró (o debía haberlos conocido por su oficio y aun así vende el bien) el artículo 1918 del código civil establece que será obligado no sólo a la restitución o a la rebaja del precio, sino a la indemnización de los perjuicios.

Si por el contrario no conocía los vicios, ni debía conocerlos por su profesión u oficio, solo será obligado a la restitución o la rebaja del precio del inmueble.  

Es importante aclarar que pueden presentarse vacíos legales o distintas interpretaciones al momento de analizar casos de vicios ocultos en las construcciones, así que lo mejor es consultar con expertos si atraviesas por un caso similar. También es necesario que revises la experiencia y reputación de la constructora a cargo del proyecto.

Artículos Recomendados

Ventajas y consejos a la hora de comprar vivienda para arrendar

¿Compraste vivienda en Colombia? Esto es lo que debes hacer después

 

Comentarios