Hipoteca Inversa en Colombia: pros y contras de esta opción financiera para los mayores de 65 años

En el marco de la emergencia económica producida por el Covid-19, el Gobierno Nacional, a través del Ministerio de Vivienda, ya ha lanzado el borrador del decreto para la Hipoteca Inversa, la cual estará disponible para el segundo semestre del año.

La idea con este mecanismo es que las personas mayores de 65 años y que tengan una propiedad –pero sin ingresos fijos o una pensión – puedan utilizarla para tener un ingreso de por vida, sobre todo en medio de las dificultades económicas que muchas de ellas puedan estar atravesando en medio de la pandemia.

La medida ha suscitado una buena dosis de controversia, especialmente en la oposición del gobierno. Aquí te contamos de qué se trata la iniciativa, cuáles son sus alcances y las críticas que ha recibido. 

¿De qué se trata la iniciativa?

“Es un esquema de protección voluntario para que las personas mayores de 65 años y propietarias de vivienda puedan tener un ingreso complementario. Los hogares tendrán derecho a conocer todas las condiciones del producto previo a su adquisición y podrán decidir el destino de su patrimonio, reivindicando su libertad de elegir”.

Así calificó el Presidente de la República Iván Duque a la Hipoteca Inversa, una alternativa de renta mensual por vivienda que es nueva en Colombia, pero que ya ha sido implementada anteriormente en 37 países.

Con esta iniciativa, en la que podrán participar todos los estratos, el o los propietarios de una vivienda podrán hipotecarla a una entidad financiera, la cual les suministrará un ingreso mensual mientras disfrutan de la propiedad hasta su fallecimiento. Esa propiedad puede ser la misma vivienda en donde están viviendo o una segunda o tercera propiedad por inversión. En este caso, recibirían doble ingreso: el valor del arriendo y el de la hipoteca inversa. 

¿Qué sucede cuando el propietario fallece?

En el momento en que el propietario fallece, la vivienda pasa a manos de la entidad, siempre y cuando no haya herederos que deseen reclamar el inmueble.

En caso de que haya herederos, estos tienen 6 meses para determinar qué hacer, ya sea saldar la deuda de la hipoteca con sus recursos, vender el inmueble y pagar el porcentaje correspondiente o entregarlo como pago por la renta que recibió su familiar. 

¿Cómo se determina el monto de la mensualidad?

La Hipoteca Inversa maneja tres tipos de rentas que dependerán de las necesidades de quienes decidan utilizarla:

• Renta vitalicia: consiste en un pago mensual hasta que el propietario fallezca
• Renta temporal: consiste en un pago mensual por un número determinado de años
• Renta única: consiste en recibir la totalidad del valor de una sola entrega

El valor del monto de la mensualidad dependerá de factores como el avalúo de la vivienda (que lo hará un tercero independiente), la edad de los solicitantes y la modalidad de hipoteca elegida. 

“En el decreto no están definidas las rentas máximas ni el valor máximo a pagar por la entidad financiera, pero estimamos que puede ser entre 0.4 y 0.6% mensual del valor de la vivienda”, dice Carlos Ruíz, viceministro de vivienda.

¿Qué pasa si la pareja fallece poco tiempo después de entrar en la Hipoteca Inversa? 

“Por ejemplo, una pareja de 65 años recibe el 0.4% por mes y pasan 20 o 25 años hasta que el último fallece“, en este caso se entrega la vivienda a la entidad financiera, comenta Ruíz. 

Al momento del fallecimiento, la familia habrá recibido 240 millones de pesos. En ese caso, no es rentable hacer una recompra por parte de los herederos, porque los familiares o interesados en hacer la compra deberán pagar lo que recibieron sus familiares durante esos 25 años más los intereses.” 

“Sin embargo, en caso de que la pareja fallezca meses o pocos años después de entrar en el acuerdo, los herederos podrán hacer la recomprar de la casa, pagando la renta mensual que recibieron los beneficiarios más los intereses”, concluye Ruiz. 

Adicionalmente, si según el avalúo el inmueble tiene un valor superior al monto de la deuda, el valor restante quedará a favor de los herederos.

¿Cuál sería la tasa de recompra? 

Sería una tasa parecida a la de un crédito hipotecario, que en este momento ronda entre el 10 y 11%. Todo esto quedará pactado en el contrato y será regulado por la Superintendencia Financiera. 

Si el interesado se acoge a la renta temporal, ¿qué pasa con la vivienda al finalizar el acuerdo?

La persona puede seguir viviendo en su casa sin tener que pagar en ese momento el valor otorgado como renta, ya que la obligación solo podrá exigirse en el momento de su fallecimiento (o del último de los beneficiarios). Si la familia decide voluntariamente, en vida del propietario, cancelar la deuda, lo puede hacer sin problema. 

¿Quién paga el avalúo? ¿El propietario sigue pagando servicios e impuestos sobre el inmueble?

El avalúo y los costos del proceso son asumidos por el interesado, salvo un acuerdo diferente entre las partes. Los servicios seguirán siendo responsabilidad de quien habita la vivienda, y el predial seguirá siendo responsabilidad del titular del inmueble.

¿Qué dicen las críticas al modelo de Hipoteca Inversa?

Para Fabio Arroyave, miembro de la Cámara de Representantes, el Gobierno y el sector financiero se aprovechan de los mayores de 65 años que han trabajado toda su vida para tener su propia casa, pero que por circunstancias diversas no tienen un ingreso en este momento. 

“Obviamente al momento del avalúo van a tasar la casa por debajo del valor comercial y ofrecer rentas miserables, tratando de obtener una ganancia del inmueble. Además, se les están imponiendo gastos innecesarios – como el avalúo, que se hace cada 5 años y representa el 1% del valor del bien – que en este momento son imposibles de asumir. En vez de garantizar el derecho a la pensión, o crear las condiciones para que la gente no tenga que elegir entre comprar una casa o cotizar una pensión, el Gobierno busca que las familias tengan que vender la casa por la que trabajaron toda la vida para tener una vejez digna,” explica Arroyave. 

¿A quién le puede ser útil este esquema?

En Colombia solo el 28% de la población mayor de 65 años tiene una pensión, pero el 68% es propietaria de una vivienda. Sin embargo, muchas de estas personas no tienen ingresos para llegar a fin de mes, viviendo en una pobreza oculta que afecta negativamente su calidad de vida. Por lo tanto, el Gobierno estima que, si una persona mayor de 65 años tiene vivienda propia, no tiene herederos (o no tiene colaboración de ellos), tiene dificultades para pagar sus responsabilidades y recurre a préstamos gota a gota para financiar sus gastos, por lo menos vale la pena analizar la opción. Si existen herederos, estos pueden estudiar las opciones para quedarse con el inmueble después del fallecimiento de los propietarios. 

La importancia de adquirir vivienda como respaldo para la vejez

Independiente de los puntos a favor o en contra, esta medida resalta la importancia de adquirir una vivienda, porque con ella ahora se pueden asegurar ingresos para la vejez en Colombia y se convierte en una garantía de bienestar para los últimos años de vida. 

Te invitamos a que nos visites en redes sociales y te contactes con uno de nuestros asesores para que puedas conocer más sobre este nuevo mecanismo financiero. Conoce todas las opciones que tenemos para que puedas comprar tu vivienda en Colombia y así puedas tener un respaldo para tu vejez o la de tus familiares. 

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