Aprende cómo arrendar un apartamento en Colombia en Airbnb y hacer dinero

Si tienes una propiedad en Colombia o estás pensando en comprar una para arrendar en Airbnb, el momento es mejor de lo que crees. Colombia recibe cada año más turistas extranjeros y nacionales, y las rentas vacacionales representan ya el 17% de los ingresos de alojamiento en el país.

Para un colombiano con ingresos en dólares o euros, el potencial es claro: compras en pesos a una tasa de cambio favorable y generas ingresos que además puedes recibir en moneda extranjera a través de la plataforma, protegiéndote de la inflación local.

En esta guía te explicamos paso a paso cómo arrendar un apartamento en Colombia en Airbnb de forma rentable, legal y gestionable desde el exterior.

¿Qué es una vivienda turística en Colombia según la ley?

Antes de publicar en Airbnb, es importante entender qué clasifica legalmente como vivienda turística en Colombia. Se trata de inmuebles que se alquilan por períodos menores a 30 días, cuyo destino principal debe ser residencial (el catastro debe indicar uso residencial, no comercial).

Puede ser cualquier tipo de inmueble: apartamento, casa o finca, siempre que cuente al menos con habitación, sala-comedor, cocina y baño. La propiedad debe estar inscrita en el Registro Nacional de Turismo y esta inscripción se actualiza anualmente. Si el inmueble hace parte de una propiedad horizontal, el uso vacacional debe estar permitido en el reglamento de copropiedad.

Los colombianos que viven en España y quieren iniciar este proceso pueden hacerlo de forma remota, incluyendo la compra del inmueble con financiación hipotecaria desde España sin necesidad de viajar a Colombia.

¿Por qué convertirte en anfitrión de Airbnb en Colombia?

Las rentas vacacionales en Colombia ofrecen ventajas concretas frente al arrendamiento tradicional. La más evidente es el ingreso por noche: dependiendo del estrato, la ocupación y el precio promedio del mercado, las proyecciones sitúan los ingresos entre 3.2 y 4.2 millones de pesos mensuales (aproximadamente entre $800 y $1,000 dólares), antes de costos operacionales.

Airbnb también da al anfitrión control total sobre disponibilidad y precios. Puedes bloquear fechas para usar el inmueble durante tus visitas, subir tarifas en temporada alta y ajustar el precio diario según la demanda del mercado local, algo imposible en un arrendamiento tradicional.

Además, la plataforma gestiona el marketing, el filtro de huéspedes y los pagos. El anfitrión cobra un porcentaje después de la comisión del 3% de Airbnb, y los pagos se pueden recibir directamente en una cuenta bancaria internacional.

Los colombianos en Canadá pueden evaluar esta modalidad de inversión accediendo a crédito de vivienda desde Canadá y proyectar el retorno esperado antes de tomar la decisión de compra.

¿Cómo arrendar un apartamento en Colombia en Airbnb con éxito?

Ten en cuenta regulaciones y permisos

Un negocio rentable en Airbnb a largo plazo se sostiene en el cumplimiento de las normas. La vivienda debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo y cumplir con el reglamento de la propiedad horizontal si aplica. Airbnb publica la reglamentación para operar legalmente en Colombia y existen recursos específicos para gestionar las obligaciones fiscales como anfitrión.

En materia tributaria, los ingresos por renta vacacional deben declararse en Colombia. Informarse antes de comenzar evita sorpresas con la DIAN y protege la rentabilidad del negocio.

Elige la propiedad ideal

La propiedad correcta marca la diferencia entre un Airbnb rentable y uno que apenas cubre sus costos. Los inmuebles completos (apartamentos, casas o fincas) generan más ingresos que los que solo ofrecen una habitación.

En cuanto a ubicación, debe estar en una zona de atractivo turístico o cerca de bares, restaurantes, museos y sitios representativos de la cultura local. Seguridad y accesibilidad son factores que los huéspedes evalúan antes de reservar. Y aunque la zona debe tener oferta turística, una saturación de Airbnbs en el mismo barrio baja la ocupación y el precio.

Los elementos básicos que los huéspedes esperan incluyen electrodomésticos funcionando (refrigerador, TV, microondas, lavadora), Wifi de buena velocidad, vajilla y juegos de cama y toallas en buen estado. Un diferenciador concreto, ya sea decoración con identidad propia, desayuno incluido o acceso a experiencias locales, permite cobrar entre un 20 y 30% más y fidelizar a huéspedes que repiten.

Calcula la rentabilidad y fija precios competitivos

Antes de publicar, calcula los números. Los ingresos estimados dependen del precio por noche, la tasa de ocupación y los costos operacionales: limpieza entre huéspedes, servicios públicos, administración del edificio y la comisión del 3% de Airbnb.

Herramientas como AirDNA permiten analizar el mercado local con datos reales de ocupación y precios de propiedades similares. Airbnb también ofrece una función de precios dinámicos que ajusta automáticamente la tarifa según demanda, eventos en la ciudad y competencia cercana.

Publica tu oferta con detalle y honestidad

Fotos de calidad son el factor más importante para generar reservas. Una descripción detallada que mencione todos los servicios, la distancia a puntos de interés y las condiciones de la propiedad, genera expectativas claras y mejores reseñas.

La respuesta rápida a mensajes de huéspedes potenciales mejora el posicionamiento en el algoritmo de Airbnb. Coordinar con precisión los horarios de llegada y salida, y detalles como notas de bienvenida o información turística del barrio, suma al promedio de calificaciones, lo que se traduce directamente en más reservas.

¿Cómo gestionar un Airbnb en Colombia desde el exterior?

Esta es la pregunta más frecuente entre colombianos que viven fuera del país. La respuesta práctica es delegar la operación local en un coanfitrión, que puede ser un familiar, amigo de confianza o una empresa especializada en gestión de propiedades vacacionales.

Airbnb permite agregar uno o varios coanfitriones al perfil de la propiedad. Ellos se encargan de recibir huéspedes, coordinar la limpieza, gestionar las comunicaciones y atender cualquier imprevisto en la propiedad. El propietario mantiene el control de precios, disponibilidad y cobros desde cualquier parte del mundo a través de la app.

Los colombianos que compran vivienda en Colombia desde EE. UU. y quieren orientarla al turismo pueden explorar las opciones de comprar casa en Colombia desde Estados Unidos y definir desde el proceso de compra qué zonas y tipos de inmueble tienen mayor potencial para renta vacacional.

Preguntas frecuentes sobre arrendar en Airbnb en Colombia

¿Necesito vivir en Colombia para tener un Airbnb? No. Puedes operar un Airbnb en Colombia desde el exterior a través de un coanfitrión que gestione la propiedad localmente. Airbnb permite compartir acceso a la cuenta con personas de confianza para que administren reservas, mensajes y coordinación con huéspedes.

¿Cuánto se puede ganar con un Airbnb en Colombia? Depende del estrato, la ciudad, la ocupación y el precio por noche. Proyecciones del mercado sugieren ingresos entre $800 y $1,000 dólares mensuales para propiedades bien ubicadas con ocupación moderada. Las temporadas altas (Semana Santa, diciembre, ferias de Cali y Feria de las Flores en Medellín) permiten multiplicar esos ingresos significativamente.

¿Debo pagar impuestos en Colombia por ingresos de Airbnb? Sí. Los ingresos por renta vacacional en Colombia están sujetos a declaración de renta en el país, incluso si el propietario no reside en Colombia. Airbnb también emite información fiscal. Es recomendable asesorarse con un contador en Colombia que conozca el régimen para no residentes.

¿Qué tipo de inmueble es más rentable para Airbnb en Colombia? Los apartamentos completos en zonas turísticas de Medellín, Bogotá, Cartagena o el Eje Cafetero suelen tener la mejor relación entre precio de compra y retorno por arrendamiento vacacional. Las fincas en el Quindío o Antioquia también generan muy buena rentabilidad en temporadas altas.

¿Puedo poner en Airbnb un apartamento que estoy pagando con crédito hipotecario? Sí, en la mayoría de los casos el banco no prohíbe el arrendamiento de la propiedad mientras se paga el crédito. Sin embargo, conviene revisar las condiciones del contrato con la entidad financiera. Si el inmueble está en una propiedad horizontal, también debes verificar que el reglamento interno permita el uso vacacional.

El turismo en Colombia trabaja a tu favor

Colombia recibe cada año más viajeros internacionales, y ciudades como Medellín, Bogotá y Cartagena se han consolidado como destinos de referencia en América Latina. Para un colombiano en el exterior, eso representa una ventana de oportunidad real: comprar con peso devaluado, arrendar en dólares o pesos a tarifas turísticas, y construir patrimonio mientras el turismo sigue creciendo.

Saber cómo arrendar un apartamento en Colombia en Airbnb es el primer paso. El segundo es tener el inmueble correcto en el lugar correcto.