Qué es una vivienda VIS y no VIS: Descubre la mejor opción para invertir en Colombia

Si estás pensando en invertir en vivienda en Colombia desde el exterior, entender qué es una vivienda VIS puede ahorrarte miles de dólares o euros. La diferencia entre una propiedad VIS y una no VIS no es solo de precio: define los subsidios a los que puedes acceder, el público al que puedes arrendar y el potencial de valorización de tu inversión.

Estas son las dos categorías de inmuebles más vendidas en Colombia. Cada una responde a distintos perfiles de comprador y objetivos financieros. Aquí te explicamos sus características, diferencias clave y cuál puede ser la mejor opción para ti según tu situación desde el exterior.

¿Qué es una vivienda VIS y cuáles son sus características?

Una vivienda VIS, o vivienda de interés social, es un inmueble con un tope de precio regulado por el Estado. Ese tope depende de la ciudad donde se construya: en municipios de más de un millón de habitantes, el límite es de 150 SMMLV, y en ciudades más pequeñas baja a 135 SMMLV.

Según el Ministerio de Vivienda de Colombia, la vivienda VIS está diseñada para garantizar el acceso a la vivienda de hogares con menores ingresos, cumpliendo estándares de habitabilidad, diseño urbanístico y calidad constructiva.

Lo que sorprende a muchos colombianos en el exterior es que los proyectos VIS actuales han evolucionado mucho. Ofrecen zonas comunes amplias, gimnasios, salones sociales, parqueadero y seguridad 24 horas, comodidades que antes solo se asociaban con proyectos de mayor precio.

Eso convierte a la vivienda VIS en una opción muy atractiva para inversión desde afuera. La demanda de arriendo es alta, el acceso al subsidio Mi Casa Ya reduce los costos de financiación, y el precio de entrada es accesible incluso para quienes están comenzando a construir patrimonio en Colombia.

Si vives en España y quieres explorar proyectos VIS con financiación adaptada a tus ingresos en euros, puedes revisar las opciones de crédito de vivienda en Colombia desde España.

¿Qué características tiene la vivienda no VIS?

La vivienda no VIS es aquella cuyo valor supera los 150 SMMLV a la fecha de escrituración, sin exceder los 500 SMMLV. Está orientada a compradores con mayor capacidad de pago o con intención de invertir en segunda vivienda.

Los proyectos no VIS tienen un portafolio más diverso: apartamentos, casas, dúplex, lofts y apartaestudios en estratos 4, 5 y 6. Sus diseños son multifuncionales, personalizables y suelen ubicarse cerca de vías principales, centros comerciales, hospitales y colegios de alto nivel.

También se caracterizan por estructuras más sostenibles y de mayor ahorro energético, amenidades premium y entregas con acabados completos, lo que elimina la necesidad de inversiones adicionales antes de arrendar.

Los colombianos que residen en Canadá pueden acceder a este tipo de proyectos con condiciones de financiación para colombianos en Canadá diseñadas para ingresos en dólares canadienses.

¿Cuáles son las principales diferencias entre vivienda VIS y no VIS?

1. Precio y costos operativos

El precio de la vivienda VIS se ajusta anualmente al incremento del salario mínimo. Eso implica cierta variabilidad, aunque el rango es predecible. La vivienda no VIS tiene precios fijos pactados desde la separación, lo que da mayor certeza al comprador desde el exterior.

En cuanto a los costos del día a día, los servicios públicos, la administración y los impuestos prediales suelen ser más bajos en la vivienda VIS, lo que mejora el margen neto de rentabilidad si tu objetivo es arrendar.

2. ¿A quién va dirigida cada tipo de vivienda?

La vivienda VIS está pensada para personas de ingresos medios o bajos en búsqueda de su primera vivienda. La familia compradora debe habitarla, lo que limita su uso como pura inversión desde el exterior, aunque hay colombianos en el extranjero que la compran para un familiar en Colombia.

La vivienda no VIS no tiene esa restricción. Puedes comprarla como inversión, arrendarla desde el primer día o usarla como segunda vivienda cuando regreses.

3. Subsidios y acceso a financiación

La diferencia más importante para un colombiano en el exterior que busca optimizar su inversión es el subsidio. El programa Mi Casa Ya aplica exclusivamente para vivienda VIS nueva y ofrece descuento en la tasa de interés, además de ayuda con la cuota inicial.

La vivienda no VIS no cuenta con ese subsidio, aunque existen otras alternativas de financiación con condiciones competitivas. En ambos casos, comprar casa en Colombia desde EE.UU. o desde cualquier otro país es un proceso 100% remoto con el acompañamiento adecuado.

¿Cuál conviene más para invertir desde el exterior: VIS o no VIS?

La respuesta depende de tres variables: tu presupuesto disponible, si quieres aprovechar el subsidio y el perfil de inquilino al que quieres llegar.

Si cuentas con un presupuesto más ajustado, quieres aprovechar Mi Casa Ya y prefieres una demanda de arriendo más amplia, la vivienda VIS es una opción sólida. Los proyectos modernos han cerrado gran parte de la brecha en calidad y amenidades con respecto a la no VIS.

Si tienes un mayor capital disponible, buscas mayor flexibilidad de uso, acabados premium desde la entrega y te interesa un perfil de inquilino de mayor capacidad de pago, la vivienda no VIS puede ofrecer retornos más altos en arriendo y una valorización más robusta en el largo plazo.

En ambos casos, la clave está en elegir un proyecto bien ubicado y con buenas perspectivas de desarrollo del entorno. Eso es lo que determina la valorización real, más allá de si es VIS o no VIS.

Los expertos en inversión inmobiliaria para colombianos en el exterior de Viventa acompañan este análisis proyecto a proyecto, con alianzas directas con Bancolombia, Davivienda y Giros y Finanzas para estructurar la mejor opción de financiación según tu país de residencia.

Preguntas frecuentes sobre vivienda VIS y no VIS en Colombia

¿Puedo comprar una vivienda VIS desde el exterior como inversión? Técnicamente, la vivienda VIS está destinada a la primera vivienda del hogar comprador. Sin embargo, muchos colombianos en el exterior la adquieren para un familiar directo que reside en Colombia. Si tu objetivo es pura inversión de renta, la vivienda no VIS es más flexible en ese sentido.

¿Qué es el subsidio Mi Casa Ya y a quién aplica? Mi Casa Ya es un subsidio del Gobierno colombiano que ofrece descuento en la tasa de interés del crédito hipotecario y apoyo con la cuota inicial. Aplica exclusivamente para vivienda VIS nueva. Los colombianos en el exterior pueden acceder si cumplen los requisitos de ingresos y es su primera vivienda en Colombia.

¿Cuánto cuesta una vivienda VIS en Colombia en 2025? El tope varía con el salario mínimo legal vigente. En ciudades principales como Bogotá, Medellín o Cali, el precio máximo de una vivienda VIS oscila alrededor de los 190 a 200 millones de pesos. Convertido a dólares, eso representa entre $45,000 y $50,000 USD aproximadamente, dependiendo de la tasa de cambio.

¿La vivienda no VIS tiene subsidios de vivienda en Colombia? El subsidio de cobertura a la tasa de interés para no VIS no fue renovado por el Gobierno en años recientes. Sin embargo, existen líneas de crédito preferenciales y algunos constructores ofrecen beneficios propios. La asesoría de un bróker inmobiliario como Viventa es clave para identificar las opciones disponibles según el proyecto.

¿Qué significa que la vivienda VIS se entregue en obra gris? Obra gris significa que el inmueble se entrega con la estructura, muros, instalaciones eléctricas e hidráulicas listos, pero sin acabados finales (pisos, pintura, cocina equipada). Eso permite personalizar a gusto del propietario, pero implica una inversión adicional antes de arrendar o habitar.

El patrimonio que construyes hoy es la tranquilidad de mañana

Tanto la vivienda VIS como la no VIS ofrecen oportunidades reales de inversión para colombianos en el exterior. La decisión correcta no depende de cuál categoría es "mejor", sino de cuál se alinea con tu presupuesto, tus objetivos y el uso que le darás al inmueble.

Lo que sí es claro es que Colombia ofrece hoy condiciones muy favorables: tasa de cambio ventajosa, proyectos modernos con alta demanda de arriendo y un marco de financiación que permite comprar desde cualquier parte del mundo sin complicaciones.

Cada mes que pasa sin tomar la decisión es una oportunidad que se aplaza. El primer paso puede ser tan sencillo como entender cuánto puedes financiar con tus ingresos actuales.