Ventajas (y consejos) a la hora de comprar vivienda para arrendar

Son muchas las personas que buscan comprar vivienda como un paso importante en su proyecto de vida. Una casa es la materialización del arduo trabajo y una manera de ofrecer seguridad y protección a la familia.

Sin embargo, la compra y posterior arriendo de bienes raíces puede ser una gran opción de inversión, en la cual es posible:

• Obtener una renta mensual que permita una mayor independencia financiera y una mejoraría en los ingresos
• Ganar dinero al vender el inmueble por su valorización
• Disfrutar de ciertos beneficios en tasas de interés, subsidios e impuestos que otorga el gobierno a los propietarios de una vivienda.
• Tener un inmueble disponible por si se desea regresar a Colombia en el futuro

¿Es rentable esta opción?

A pesar de los esfuerzos por estimular la compra de vivienda, el mercado de los arriendos sigue creciendo de manera importante. Colombia es el país en Latinoamérica donde más personas viven en arriendo y Bogotá es la capital donde más se arrienda. Esta modalidad se ha incrementado en el país en las últimas dos décadas y no se prevé que cambie de manera fundamental.  

De acuerdo con los expertos, el potencial es prometedor sobre todo en arrendamientos relacionados con la población de adultos jóvenes (o millenials). Esto debido a que esta población está en expansión y busca el arriendo como una manera de adaptar la vivienda a su estilo de vida, en el cual buscan viajar y experimentar aventuras sin tener que estar encadenados al pago de una hipoteca o a echar raíces en un solo lugar.    

Si a estos le añadimos las facilidades de financiación disponibles en el mercado ( pago de cuota inicial a plazos, créditos a 20 años con tasa fija, leasing habitacional), la compra y arriendo de inmuebles en Colombia puede ser una buena idea y una excelente oportunidad en Colombia.

¿Cuál es el perfil promedio del arrendatario?

• La mayoría de hogares que arriendan viven en zonas urbanas y son de estrato medio (para 2020, el 37% de los colombianos pertenecerá a la clase media, y para 2030 esta cifra se duplicará.)
• Estos hogares están conformados por personas o jefes de hogar jóvenes (20-30 años) y de ingreso medio. De hecho, tres de cada cinco hogares del grupo de edad entre 15-39 años arriendan.
• Muchos de ellos son solteros (o separados) que no creen en la propiedad o algo que los amarre. Tienen educación y acceso al mercado financiero y destinan sus ahorros al estudio y los viajes. Se preocupan por la salud, tienen más mascotas que hijos y trabajan todo el día, por lo que pasan poco tiempo en su apartamento.  
• Otros usualmente están conformando su primer hogar, y la primera opción realista es el arriendo de propiedades pequeñas, con un canon razonable, bien ubicadas y conectadas y con espacios amplios para cuando la familia crezca.
• También hay personas que quieren irse al exterior, por lo que arriendan mientras ahorran para irse. Esto es común en departamentos como el Valle o Antioquia, donde los índices de arrendamiento son altos.  
• El 53% de las personas que arriendan buscan apartamentos y el 24,57% casas.  

¿Qué debes tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble para arrendarlo?

Lo primero es que se pueda alquilar pronto, y que esté disponible para un mercado lo más amplio posible. Son pocos los colombianos que pueden pagar un arriendo costoso, por eso es importante que:

• La vivienda no sea muy costosa. Según la Lonja de Bogotá, los apartamentos de estrato 3 y 4 son arrendados más rápido.
• El costo del arriendo no pase de ciertos límites. Escoge un inmueble que puedas alquilar en un rango de 1,5 millones a máximo 2 millones al mes. Estos tipos de arriendo se dan en viviendas con valor aproximado de 200 millones de pesos, en estrato medio (3-4 en las ciudades más grandes) y también estrato 5 en las más pequeñas.
• Es interesante anotar que hay gran demanda y poca oferta en arriendos en estratos 1,2 y 3, lo que hace que los cánones se hayan incrementado más que la inflación en varias ciudades del país.  Una opción interesante puede ser poseer varios de estos inmuebles, pero la administración puede ser un reto si se vive en el exterior.

Según el perfil de arrendatario, es crucial encontrar proyectos que se adapten a las necesidades de personas con mayor probabilidad de arrendarlos. Busca inmuebles:

• Bien ubicados, que tengan buenas vías de acceso, servicio público y supermercados, parques o centros comerciales cercanos.
• Con perspectivas de valorización: Busca sectores que tengan un amplio margen de desarrollo armónico y sostenible y donde se puedan dar mejores tasas de valorización.
• Medianos o pequeños, ya que son los más apetecidos por su sencillez y fácil manutención. Apartamentos con 3 o menos habitaciones son los de mayor rentabilidad.
• Si es en conjunto cerrado, mejor. Los conjuntos cerrados con gran número de apartamentos son más seguros y ofrecen menores gastos de administración.
• Que cuenten con espacios libres y saludables, como parques o gimnasios
• Amigables con niños pequeños y/o mascotas
• Con parqueos para el auto o la motocicleta
• También debes tener en cuenta que los gastos de administración y servicios no suban mucho el gasto mensual, ya que muchas veces estos son aspectos clave en la decisión final.

No olvides:

La modalidad de arriendo para fines turísticos está en auge en Colombia. Puede ser una buena opción, pero requiere permisos especiales.  No en todos los edificios está permitido por lo que es bueno que consultes si esta es una opción.

Recuerda que es importante revisar la experiencia y trayectoria de los intermediarios que participan en el proceso de adquisición de terrenos, construcción, manejo fiduciario, preventa y préstamos hipotecarios.

Si compras con un crédito de vivienda el valor que recibas por arrendamiento puede cubrir una gran parte de la cuota, pero en la mayoría de los casos no el 100% por lo que debes contar con que tienes que enviar dinero para este fin.  Lo mejor es que pagues pronto tu deuda y así ganes más dinero por tu inversión.

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