Quienes quieran comprar inmuebles en Colombia como extranjero encontrarán que son muchas las razones por las cuales la inversión extranjera, el turismo y el número de extranjeros viviendo en Colombia han aumentado significativamente en los últimos años.

De ser un país con un conflicto armado de más de medio siglo, altos niveles de inseguridad y corrupción y una frágil protección jurídica para la inversión extranjera, Colombia ha experimentado una transformación realmente asombrosa en las últimas décadas que no ha pasado desapercibida para los miles de inversionistas internacionales en busca de nuevas oportunidades de negocios.  

Y una de estas oportunidades que han resultado tan atractivas para los inversionistas internacionales en Colombia es la inversión en el sector inmobiliario local.

 

¿Por qué invertir en inmuebles es una gran alternativa en Colombia para 2019?  

Para los expertos, el 2019 será un año de consolidación en materia económica, y el sector que liderará esta consolidación será el de la construcción y las edificaciones.

Además, si eres extranjero, el proceso de compra de un inmueble en Colombia nunca ha sido más sencillo, ya que es el mismo que debe seguir un ciudadano. Los únicos requisitos son tener un pasaporte válido y los fondos suficientes para la compra. De hecho, dependiendo del monto de la inversión, el inversionista extranjero puede obtener una visa de residencia de uno a cinco años con la compra.

Así que, si quieres aprovechar este momento de expansión económica, aquí te mostramos los pasos para poder comprar inmuebles en Colombia como extranjero en 2019.  

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¿Cómo puedes comprar inmuebles en Colombia como ciudadano extranjero?

Toma en cuenta los pasos preliminares a la compra:

  • Evalúa tus razones para comprar vivienda en Colombia: Puede sonar obvio, pero tener claridad sobre estas razones puede facilitar el proceso de compra enormemente y ahorrarte muchos dolores de cabeza. ¿Quieres vivir en Colombia, o venir de vacaciones? ¿Buscas un inmueble nuevo o usado? ¿Quieres rentarlo? ¿Tienes una zona específica en mente?
  • Determina si necesitas asesoría externa: Son muchos los factores a tener en cuenta para realizar una compra de inmuebles sin contratiempos en Colombia. Las costumbres legales, deducciones fiscales disponibles, financiación, impuestos, tramitología, idioma, modalidades de compra y las mejores zonas para invertir son todos puntos a revisar. Por esto puede ser recomendable recurrir a asesoría profesional que te facilite todo el proceso.
  • Determina tu presupuesto y los gastos adicionales: Calcula la cantidad con la que dispones para comprar el inmueble y determina si es necesario ahorrar para la cuota inicial (usualmente el 30% del valor del inmueble) o pedir al banco. También debes tener disponible el dinero para los gastos y trámites adicionales, que usualmente comprenden entre el 3 y el 5% del valor total de la compra.
  • Escoge la modalidad de venta: Muchos inversionistas se inclinan por la compra sobre planos, ya que se puede separar con un pequeño porcentaje y pagar el resto en cuotas sin intereses. Y aunque el inmueble aún no estará terminado al momento de la compra, se podría revalorizar una vez esté terminado de construir. Para la entrega inmediata usualmente se otorgan créditos que financian hasta el 70% del valor del inmueble.
  • Decide si harás la compra a través de una inmobiliaria o directamente con el comprador: Debes tener claridad sobre el intermediario con el que vas a realizar la compra, su reputación, experiencia y comisión (entre 3 y 4% del valor del inmueble).De igual manera debes informarte sobre la constructora y la institución fiduciaria que administrará los dineros. Si vas a realizar la compra directamente con el dueño del inmueble, infórmate sobre el historial jurídico y la titularidad del inmueble (con el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble), revisa la estructura, remodelaciones pasadas, etc.
  • Decide si harás la compra de manera presencial o desde tu país: Este paso es muy importante, ya que si no puedes realizar la compra de manera presencial vas a necesitar un apoderado de confianza que te represente en Colombia.

La modalidad de títulos o derechos inmobiliarios puede ser una opción a considerar para invertir en el sector inmobiliario (en proyectos como centros comerciales, oficinas u hoteles) sin la obligación de contar con una gran capacidad adquisitiva.

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  • Realiza los trámites necesarios
  • Infórmate sobre precios de mercado en Colombia: Ten en cuenta que si eres extranjero es posible que los vendedores “inflen” los precios reales de la vivienda, así que infórmate sobre los precios de mercado del tipo de inmueble que buscas.
  • Nacionaliza los recursos de compra: El dinero que vas a utilizar para comprar el inmueble debe ser registrado y nacionalizado a través del banco de la República por medio de algún agente autorizado como lo es un Banco. En ningún caso se pueden girar divisas a través de casas de cambio. Esta nacionalización será influenciada por el tipo de inversión, la tasa de cambio y el estatus del comprador (residente o no residente).

TEN EN CUENTA

Hay varios formularios de nacionalización de divisas a utilizar. Para este caso específico debes registrar los recursos como Inversión Extranjera Directa usando el formulario No 4. El formulario es diligenciado por el apoderado o inversionista en el banco donde se reciban los fondos al momento de monetizar el dinero. Aquí puedes recibir más información sobre el proceso de registro: http://www.banrep.gov.co/es/node/34890

Infórmate bien o pide asistencia a tu abogado o banco, ya que muchos ciudadanos extranjeros han tenido que pagar multas altas por utilizar el formulario incorrecto o nacionalizar indebidamente los fondos.

  • Abre una cuenta bancaria: Puede ser necesario que abras una cuenta bancaria para consignar los pesos colombianos y hacer todas las transferencias desde esta cuenta. Para abrir una cuenta bancaria como extranjero debes tener una cédula de extranjería, y para esto debes contar con una visa de residencia. También te pueden pedir otros documentos que prueben tu inversión y tu lugar de residencia. Aquí puedes saber qué tipo de visa necesitas:

http://www.cancilleria.gov.co/en/procedures_services/visa/requirements

Como extranjero es recomendable que elijas bancos reconocidos nacionales (Bancolombia y Davivienda son muy buenos).

 

TEN EN CUENTA

Haber estado más de 6 meses en un año calendario en el país te convierte en un residente fiscal, lo que puede influenciar en la solicitud de tu visa y el pago de impuestos durante la compra de tu inmueble.

  • Determina los costos adicionales a pagar: Comprar una propiedad en Colombia implica pagar ciertos impuestos y comisiones, como el registro en la Oficina de Registro de Servicios Públicos, gastos notariales, impuestos y comisiones a intermediarios. También debes asegurarte de que el propietario anterior haya pagado todos los impuestos pendientes sobre la propiedad antes de realizar la compra. Para hacer esto debes obtener dos certificados separados directamente del propietario,  
  1. el Paz y Salvo Predial, que garantiza que todos los impuestos municipales sobre la propiedad han sido pagados,
  2. y el Paz y Salvo de Valorización, que garantiza que todos los impuestos sobre el aumento en el valor de la propiedad se han pagado. Estos Paz y Salvos los puedes expedir en el IDU.
  • Revisa las escrituras y el Certificado de Tradición y Libertad: Una vez hayas encontrado el inmueble adecuado debes hacer el due dilligence y adquirir el Certificado de Tradición y Libertad. Este documento expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro contiene toda la información necesaria sobre la propiedad en los últimos 20 años:
  1. Nombre del actual dueño de la propiedad y de los anteriores.
  2. Información sobre embargos, hipotecas, gravámenes de valorización y otras limitaciones de dominio
  3. Especificación de la construcción
  4. Arreglos ejecutados
  5. Descripción de la propiedad, si se encuentra sometida a régimen de propiedad horizontal o desenglobe.

Lo puedes sacar presencialmente (con un costo de $15,800 pesos colombianos, aprox. $5 dólares) o a través de internet (14,800 pesos colombianos). Es ideal que haya sido expedido en los últimos 15 días. Para poder realizar este procedimiento debes tener el número de matrícula del inmueble o su dirección.

  • Siempre se recomienda contratar a un abogado local para que te ayude a verificar el certificado, contrastarlo con las escrituras y llevar a cabo una verificación exhaustiva de la propiedad.
  • Firma la promesa de compraventa: Luego de contar con la seguridad de que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y en buen estado, el abogado pasa a elaborar la promesa de compraventa entre las partes. Este documento usualmente no tiene costo (a no ser que se quiera formalizar ante notario público), pero suele abonarse una cantidad de dinero como anticipo y garantía del negocio (arras). Debe incluir:
  1. Datos del comprador y del vendedor
  2. Descripción y ubicación del inmueble, lo cual incluye precisar los linderos del mismo
  3. Precio y forma de pago
  4. Fecha y forma de entrega
  5. Fecha, hora y lugar de firma de escritura
  6. Condiciones de pago sobre los gastos ocasionados con el contrato y su registro
  7. Domicilio de notificación de las partes
  8. Firmas y autenticaciones ante un notario público
  • Firma la escritura y regístrala en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para oficializar la compra: para elevar la escritura pública es necesario adjuntar los Paz y Salvos correspondientes, fotocopia de documentos de identificación y cualquier otro documento necesario. Los pagos notariales equivalen al 0,30% del valor de la operación y usualmente se paga por mitades iguales. Tu abogado te acompañará en el trámite y te guiará en todo el proceso, aunque la ley colombiana permite a los ciudadanos extranjeros celebrar actos notariales con la presentación de su pasaporte.

Por último, es necesario que registres tu compra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para actualizar el historial. Este registro equivale a un 1% del valor total del inmueble.

Comprar inmuebles en Colombia como extranjero siempre es una gran decisión que va a tener repercusión en tus finanzas personales por el resto de tu vida, así que infórmate bien sobre todo el proceso, más si eres extranjero comprando en una cultura distinta a la tuya. Recuerda que tienes al alcance de tu mano nuestra asesoría experta y acompañamiento en cada paso.

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