¿Cuánto debo tener ahorrado para comprar una casa en Colombia y acceder a una hipoteca?

Es normal que surja la inquietud cuando decides convertir tus euros en patrimonio familiar. Ves los proyectos sobre planos en el Eje Cafetero, en Bogotá o en el Valle, haces conversiones mentales de divisas y la ilusión crece. Sin embargo, la falta de una cifra exacta suele paralizar la decisión.

Si te preguntas constantemente si te alcanza o cuánto debo tener ahorrado para comprar una casa que se ajuste a tu presupuesto actual, estás en el lugar indicado. En Viventa, hemos guiado a miles de colombianos residentes en España y Europa a despejar esta incógnita.

No se trata solo del precio del inmueble que ves en el folleto; se trata de entender la estructura financiera que los bancos colombianos exigen a quienes viven fuera. A continuación, desglosamos el monto exacto y cómo se evalúa tu perfil para que tu inversión sea segura.

La Regla de Oro: El 30% + 5% (Snippet Bait)

Para responder con precisión técnica a cuánto dinero necesitas, debemos dividir tu presupuesto en dos grandes rubros. Muchos cometen el error de pensar solo en la entrada, olvidando los costos administrativos obligatorios.

La Fórmula del Éxito: Para comprar vivienda en Colombia desde el exterior, debes tener disponible el 30% del valor del inmueble (para la cuota inicial) y sumar un 5% adicional para gastos legales y de cierre.

1. La cuota inicial o aporte propio

Este es el porcentaje del valor comercial del inmueble que debes cubrir con tus recursos propios. A diferencia de lo que ocurre con residentes en Colombia, para los colombianos en el exterior la banca maneja un perfil de riesgo diferente. Generalmente, los bancos financian hasta el 70% del valor de la vivienda.

• La regla general: Debes tener disponible el 30% del valor del inmueble.
• La excepción del Leasing: En algunos casos, si optas por un Leasing Habitacional frente al Crédito Hipotecario para vivienda No VIS, podrías financiar hasta un 80%, reduciendo tu aporte inicial al 20%. Sin embargo, para efectos de una planificación financiera saludable, siempre recomendamos calcular sobre el 30%.

Este porcentaje es tu demostración de solidez financiera ante la entidad bancaria. Si aún no lo tienes, existen estrategias efectivas, como invertir en proyectos sobre planos, que te permiten pagar esa cuota inicial en plazos mensuales mientras se construye el inmueble.

2. Los gastos de escrituración y cierre (Lo que nadie te cuenta)

Aquí es donde el presupuesto suele fallar si no tienes la asesoría correcta. Además del precio de la vivienda, existen gastos adicionales al comprar vivienda que son inevitables para recibir las llaves.

Debes provisionar entre un 3% y un 5% sobre el valor de la venta para cubrir:

• Derechos Notariales: El pago por la escritura pública (generalmente 50/50 con el vendedor).
• Impuestos de Registro y Beneficencia: Tarifas departamentales para legalizar el acto.
• Registro en la ORIP: La inscripción oficial del inmueble a tu nombre.
• Avalúo y Estudio de Títulos: Costos técnicos que exige el banco para aprobar la garantía.

Análisis de Caso Real: ¿Cuánto necesita "Carlos" en Madrid?

Para que visualices mejor cuánto capital requieres, hagamos un ejercicio práctico. Supongamos que Carlos, un colombiano que vive en Madrid, quiere invertir en vivienda comprando un apartamento en Colombia de $300.000.000 COP (aprox. 68.000 - 72.000 EUR, dependiendo de la tasa del día).

*Tasa de cambio estimada solo para fines ilustrativos.

Si Carlos se pregunta cuánto debe tener en el banco hoy, la respuesta técnica es: 102 millones de pesos (o su equivalente en divisas).

Tu capacidad de endeudamiento en España

Tener el ahorro inicial es solo la mitad de la ecuación. La otra mitad es demostrar que puedes pagar las cuotas mensuales del crédito para vivienda en Colombia sin asfixiarte financieramente en Europa.

Bancos aliados como Bancolombia, Davivienda o Banco Unión revisarán tus ingresos en España (nóminas, declaración de renta) y restarán tus deudas actuales para determinar tu cupo.

¿Cómo se calcula tu límite?

Tu capacidad de endeudamiento no debe superar, por lo general, el 35% o 40% de tus ingresos netos mensuales. Esto significa que, al sumar la cuota de la nueva casa en Colombia más las cuotas de tus deudas en España (coche, tarjetas, préstamos personales), el total no puede exceder ese porcentaje de tu sueldo.

Si tienes muchas deudas en euros, el banco te prestará menos dinero, lo que te obligará a aumentar tu cuota inicial. Por eso, sanear tus finanzas y manejar bien tus tarjetas en el exterior es vital antes de aplicar.

Factores que juegan a tu favor como migrante

No todo son restricciones. Al solicitar tu crédito de vivienda desde España, tienes ventajas competitivas frente a quien compra localmente:

1. Ingresos Familiares: Puedes sumar ingresos con tu pareja o un familiar en primer grado (incluso si vive en otro país o en Colombia) para aumentar la capacidad de pago conjunta.
2. El poder del Euro: La tasa de cambio es tu mejor aliada. Al ganar en una moneda fuerte, cada euro que destinas al pago de la cuota cubre más pesos. Esto protege tu inversión frente a la inflación y maximiza el poder de tus remesas hacia Colombia.
3. Plazos amplios: Al financiar hasta a 15 o 20 años, la cuota mensual baja, facilitando que encaje dentro de tu presupuesto mensual.

No hagas los cálculos solo: Apóyate en Viventa

Entender los montos exactos y gestionar los números con la banca colombiana puede ser abrumador si no conoces la dinámica actual. Un error en el cálculo de los gastos de cierre podría dejarte sin liquidez en el momento más crítico.

En Viventa, actuamos como tu departamento financiero personal. Con oficinas físicas en Madrid y Colombia, y más de 20 años de experiencia, hacemos el trabajo pesado por ti:

• Perfilamiento: Analizamos tus ingresos y deudas en España para calcular tu capacidad de endeudamiento real antes de radicar papeles.
• Pre-aprobación: Gestionamos el cupo de crédito directamente con los bancos para que sepas con certeza cuánto te prestan.
• Presupuesto total: Te entregamos un desglose claro, incluyendo impuestos y gastos notariales, para que no tengas sorpresas.

Dejar de suponer y empezar a planificar con cifras reales es el paso que separa un sueño de una meta cumplida. Tienes el esfuerzo y los ingresos en euros; nosotros ponemos la estructura financiera para lograrlo.