Los gastos adicionales al comprar vivienda en Colombia desde el exterior

Cuando estás en el proceso de comprar una vivienda en Colombia y escuchas hablar de los “gastos adicionales”, probablemente empieces a pensar en una sala nueva, electrodomésticos de última tecnología, la televisión de tus sueños, o las remodelaciones que le quieres hacer a un inmueble usado. Eso de fantasear con tu futura vida, y preparar el bolsillo frente a los gastos que tendrás que asumir al recibir las llaves de tu propiedad está muy bien, pero además de la cuota inicial también hay una serie de desembolsos que debes considerar antes de recibir tu casa o apartamento en Colombia.

En este artículo te vamos a contar cuáles son esos gastos adicionales para los que debes prepararte desde el inicio del proceso. También encontrarás un ejemplo con cifras reales para que te puedas hacer una idea más acertada, y un glosario de términos al final del artículo. Si quieres saber más sobre este tema y te gusta hacer varias cosas al mismo tiempo, ponte los audífonos y escucha el sexto episodio de nuestro podcast: “El cierre de la compra; tramitología y otros “dolores de cabeza”. 

Prepara tu bolsillo para estos 5 gastos adicionales:

Avalúo: 

El avalúo* (ver glosario) es el proceso mediante el cual un experto denominado “perito” determina el valor comercial de la propiedad que se va a comprar, de acuerdo con las condiciones del mercado inmobiliario. Si el comprador va a pagar de contado, el avalúo no es obligatorio, aunque sí muy recomendado; pero si para adquirir el inmueble debe solicitar financiación del banco, el avalúo es necesario y obligatorio, tanto si la vivienda es nueva como usada. Frente a este tema, Cristina Villamizar, Gerente de Operaciones de Viventa, aclara: “si se compra nuevo, el inmueble debe estar ya construido y tener los servicios esenciales instalados, así como el acceso asegurado. Otro requisito para realizar el avalúo es contar con el certificado de libertad y tradición* del inmueble. En el caso de un usado el avalúo se hace inmediatamente después de que se aprueba el cupo de crédito*”. 

Se recomienda que el avalúo se realice antes de firmar la promesa de compraventa, pues en ocasiones el perito concluye que el valor de la propiedad es menor que el que se indica en este documento: en ese caso el banco tomará como base el menor valor entre los expresados en la promesa de compraventa y el informe del avalúo para determinar el monto del préstamo que va a aprobar; 70% del valor total de la propiedad en caso de crédito hipotecario, u 80% en el caso de Leasing Habitacional. 

Cabe aclarar que el perito que va a realizar el avalúo es asignado por el banco con el que se está adelantando el proceso de préstamo, y que el costo de este procedimiento debe pagarlo el comprador. El valor del avalúo depende del costo de la propiedad; para una vivienda de 200 millones de pesos, esta cifra sería de aproximadamente 330.000 pesos colombianos. 

Estudio de títulos: 

El estudio de títulos* es una investigación que realiza un abogado asignado por el banco para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble, y así poder emitir la minuta de las escrituras*. Los honorarios del abogado debe pagarlos el comprador y su valor depende del valor del inmueble; para una propiedad de 200 millones de pesos, esta cifra oscila entre los  250 y los 350 mil pesos colombianos. 

Gastos de cierre:

Estos desembolsos son propios de cualquier préstamo hipotecario, y también se denominan gastos notariales, de escrituración y registro, pues se derivan de los trámites de realizar una escritura pública en una notaría, para que quede constancia de que la vivienda está libre de cargas y nos pertenece. Cuando la minuta de las escrituras que realiza el abogado después del estudio de títulos llega a manos de la notaría, allí se citan al vendedor y al comprador -o a su apoderado, en el caso de los colombianos en el exterior- para firmar las escrituras. En ese momento se liquidan los gastos notariales, que equivalen al 3% del valor del inmueble, y deben ser pagados por el comprador, o por el comprador y el vendedor en diferentes porcentajes, de acuerdo con la negociación que se haya hecho. Para efectos de este artículo supondremos que este dinero corresponde al comprador, quien tendrá que cancelar 6 millones de pesos si su vivienda cuesta los 200 millones del ejemplo. 

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Gastos como colombiano en el exterior:

Hasta este punto los gastos de avalúo, estudio de títulos y cierre son comunes a todos los compradores de vivienda en Colombia, pero hay unos costos adicionales que los colombianos en el exterior deben asumir: principalmente el apostille de documentos y la asesoría de un bróker inmobiliario como Viventa, sin el cual es imposible llevar a cabo el proceso, pues los bancos en Colombia no pueden operar directamente en el exterior, y necesitan de estas compañías aliadas para realizar el proceso. 

• Apostille de documentos: para llevar a cabo el proceso de compra y solicitud de préstamo hipotecario en Colombia es necesario que el colombiano en el exterior cuente con una persona que lo represente en todos los trámites; esta persona se denomina apoderado*. Para dar al apoderado validez legal, el abogado del banco elabora un poder especial que el colombiano en el exterior debe firmar, apostillar y enviar a Colombia. El costo de la elaboración de este documento es de 70 mil pesos. Además, el cliente debe asumir los costos de apostille y envío del documento a Colombia desde su país de residencia. Para quienes residen en los Estados Unidos y Canadá, Viventa ofrece un servicio de apostille y envío que tiene un costo de 50 USD, alrededor de 180 mil pesos colombianos. 

• Acompañamiento de Viventa: el acompañamiento de Viventa se divide en dos fases, y la primera de ellas es el estudio de pre aprobación*. En esta fase previa se realiza una evaluación preliminar del perfil del cliente y su capacidad de pago para verificar que cumple con los requisitos mínimos exigidos por el banco y para determinar el monto del préstamo al que el cliente puede aspirar. Este proceso tiene un costo de 60 USD (220 mil pesos aproximadamente), requiere de unos documentos básicos que debe aportar el cliente y toma un par de días. Si el perfil del cliente no es el adecuado, los asesores de Viventa le darán unas pautas financieras que le permitirán mejorar o corregir sus hábitos para realizar el proceso en el futuro. Si el cliente cumple con las condiciones y su perfil es adecuado, se pasará a la siguiente fase que es la continuación del proceso: éste incluye el acompañamiento de principio a fin por parte de asesores y analistas financieros que guiarán al cliente en la recolección de documentos, diligenciamiento de los formularios del banco elegido de acuerdo con su perfil, y selección del apoderado; en una fase operativa, también incluye la radicación de la solicitud de crédito ante el banco y la comunicación constante con todas las partes implicadas para agilizar el trámite en la medida de lo posible. Este servicio tiene un costo de 370 USD (1’340.000 pesos colombianos aproximadamente). Es importante que sepas que Viventa aplica tarifas fijas, sin importar el monto de tu crédito ni la entidad financiera que escojas.

Gastos de “caja menor”:

Estos gastos incluyen todos los costes derivados de la papelería y el desplazamiento en las diferentes etapas del proceso, bien sea del comprador o de su apoderado en Colombia. De acuerdo con Yenifer Villa, Analista de Viventa, deben calcularse unos 300 mil pesos para cubrirlos. 

Resumen de gastos adicionales al comprar vivienda en Colombia desde el exterior:

Ejemplo: vivienda de 200 millones de pesos colombianos

• • Servicio de bróker: 60 USD – preaprobación; 370 USD servicio de acompañamiento de Viventa. Total: 1’560.000 pesos colombianos aproximadamente.
  • Avalúo: 330.000 pesos colombianos 
  • Estudio de títulos: 300.000 pesos colombianos
  • Poder especial: 70.000 pesos colombianos
  • Apostille y envío: 50 USD para Canadá y USA: 180.000 pesos colombianos aproximadamente (este valor puede variar dependiendo de los costos de apostille y envío desde otros países). 
  • Gastos de cierre: 6’000.000 de pesos colombianos.
  • Gastos de caja menor: 300.000 pesos colombianos. 

• TOTAL: 8’740.000 pesos colombianos, aproximadamente.

Con base en este ejemplo, los gastos adicionales para un comprador que va a adquirir una vivienda en Colombia de 200 millones de pesos serían de poco menos de 9 millones de pesos colombianos; unos 2.490 USD, 2.020 euros o 1.750 libras esterlinas al cambio actual. Ten en cuenta que esta cifra puede variar de acuerdo con el país en el que residas y el tipo de cambio que haya en el momento en el que realices tu proceso. Sin embargo, este es un ejemplo bastante aproximado que te da una idea del dinero que debes guardar para asumir los gastos adicionales que conlleva la compra de vivienda y la solicitud de préstamo hipotecario en Colombia desde el exterior. Si decides viajar a Colombia para firmar las escrituras y recibir tu casa, también debes presupuestar los costos asociados al viaje, sin embargo, debes saber que esto no es necesario y que puedes llevar a cabo todos los procesos a través de tu apoderado. 

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¿Y qué pasa después de la compra? Si eres un comprador al que le gustan “las cuentas claras y el chocolate espeso”, probablemente te estés preguntando por los gastos que tendrás una vez te conviertas en propietario. Pues bien, además de la cuota mensual de tu crédito, en la que ya están incluidos los seguros de vida, incendio y terremoto, hay otros desembolsos en los que puedes ir pensando: aquellos asociados con las remodelaciones -si compras un inmueble usado- y amoblamiento dependen de tus gustos, necesidades y el uso que quieras darle a tu vivida, así como el seguro de arrendamiento y la cuota mensual a una inmobiliaria si tu intención es alquilar tu propiedad para empezar a sacar provecho de ella. Si tu inmueble está en un edificio o conjunto cerrado, también tendrás que pensar en la cuota mensual de administración. En cuanto a obligaciones tributarias siempre debes considerar el impuesto predial, que se paga trimestral, semestral o anualmente dependiendo del lugar donde hayas comprado. También es posible que en el futuro tengas que pagar algún impuesto de valorización si en el sector en el que se ubica tu propiedad se llevan a cabo obras de mejora de infraestructura o transporte. 

A pesar de los costos asociados a la compra, la hipoteca y la administración de un inmueble, adquirir vivienda en Colombia sigue siendo una buena inversión; especialmente rentable y segura para los colombianos residentes en el exterior. Además, si realizas el proceso de la mano de expertos con más de 15 años en el mercado, esos trámites que pueden parecer “dolores de cabeza”, se convierten en procesos ágiles y manejables. Aprovecha las ventajas de comprar tu casa en Colombia en el 2021 y solicita una asesoría: es gratis y podría cambiarte la vida. ¡Estamos a un clic de distancia! 

Glosario de términos: 

Apoderado: un apoderado es alguien que tiene el derecho legal para actuar en tu nombre, a través de un documento legal denominado “poder”. La figura del apoderado se utiliza en situaciones en las que estás limitado físicamente para atender personalmente algunos asuntos, ya sea cumplir con una diligencia jurídica o cerrar un negocio.

Avalúo: un avalúo es un proceso regulado por ley, mediante el cual se determina el valor comercial de un inmueble de acuerdo a las condiciones del mercado inmobiliario. El avalúo lo realiza un experto denominado “perito”, quien emite su concepto tras evaluar las características físicas de una propiedad, la calidad de los materiales utilizados en su construcción, los acabados, la antigüedad del inmueble, su conservación, ubicación, y otros aspectos. El objetivo del avalúo es determinar el valor justo y más exacto que debe pagar el comprador. 

Certificado de tradición y libertad del inmueble: es la “hoja de vida” del inmueble. Es un documento que recoge la historia jurídica de una propiedad desde su matriculación en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Allí se detallan las especificaciones de la construcción, su estado actual, quiénes han sido sus propietarios, y la información sobre embargos o hipotecas, entre otros detalles.

Cupo de crédito: es un monto de crédito pre aprobado por el banco, durante cierto tiempo, que garantiza el crédito en el momento en el que encuentres tu vivienda nueva o usada, siempre y cuando tu situación financiera no haya cambiado, y el inmueble cumpla con los requisitos necesarios. Sacar tu cupo de crédito es una excelente alternativa antes de iniciar tu proceso de compra, porque de esta manera sabes con claridad cuánto te va a prestar el banco y tienes la financiación asegurada para adelantar cualquier negociación.

Estudio de pre-aprobación: es un estudio inicial en el analizamos tu situación financiera para recomendarte la entidad que más se adapte a tu perfil, y a tu capacidad de pago. Para hacerlo nos basamos en la consulta a las centrales de riesgo de Colombia y de tu país de residencia, y estudiamos tu capacidad de pago de manera preliminar. De esta forma nos aseguramos de que tengas el perfil requerido antes de continuar con el proceso.

Estudio de títulos: es una investigación que se realiza para conocer cuál es la situación jurídica de un inmueble. En ella, un abogado revisa los antecedentes de la propiedad para que el comprador y el banco tengan la certeza de la legitimidad del inmueble. De esta forma, todos se aseguran de que la propiedad no tenga problemas que puedan afectar a futuro, tales como un embargo, derechos de terceros, expropiación, entre otras situaciones.

Minuta de la hipoteca: es un documento suministrado por el banco, que sirve para la preparación de la escritura de la hipoteca. En este se consignan las condiciones pactadas entre la entidad financiera y el cliente, de acuerdo con su negociación particular. Es una especie de “borrador” que se envía a la notaría para la elaboración de las escrituras.