Leasing habitacional o crédito de vivienda: ¿Cuál es la mejor opción para tu bolsillo?

Definitivamente, comprar vivienda en Colombia es una buena decisión. 

Así lo piensan miles de colombianos dentro y fuera del país, que según cifras del Ministerio de Vivienda, compraron una vivienda cada 2 minutos durante el primer semestre del 2022, llegando a negociar más de 119 mil unidades y rompiendo registros históricos en la venta de inmuebles. 

Sin embargo, al momento de comprar una casa, aún existen muchas dudas entre los colombianos, y más aún, al momento de elegir la modalidad con la que se financiará la vivienda. Es por esto, que hoy te queremos mostrar las diferencias y similitudes entre las alternativas de financiamiento inmobiliario que existen en Colombia.

¿Qué opciones tengo para financiar mi casa en Colombia?

Hoy existen dos grandes opciones para financiar tu sueño de adquirir vivienda propia:

• El crédito hipotecario
• El leasing habitacional

Es importante aclarar que ninguna de las dos opciones es mejor o peor que la otra. La elección de cada una, dependerá de tu planeación financiera, capacidad de ahorro, expectativas y objetivos. Así que, nuestra primera recomendación es que realices un buen diagnóstico de tus finanzas, y tengas claridad en tus perspectivas a corto, mediano y largo plazo.

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Crédito hipotecario vs. Leasing habitacional ¿Cuál es la mejor opción para financiar mi vivienda en Colombia? 

Empecemos definiendo qué es cada uno. 

Crédito hipotecario: es un préstamo que realiza la entidad financiera para la compra de una vivienda. En esta modalidad, tú eres el dueño del inmueble que estás pagando, y se constituye una hipoteca sobre la vivienda para respaldar esta deuda.

Leasing habitacional: esta modalidad de financiamiento funciona como un contrato de arrendamiento. Aquí el bien no queda a tu nombre, la entidad financiera lo adquiere y luego te lo arrienda con opción de compra, mientras vas pagando las mensualidades por el tiempo pactado. 

Al final de este periodo –o antes si lo prefieres–, puedes decidir si comprar el inmueble por un porcentaje de su valor, ceder el contrato a otra persona o se lo dejas al banco.

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¿Cuáles son las diferencias más importantes?

• • Financiación y plazo: en el crédito hipotecario, el banco te presta hasta el 70% del valor total de la casa, y podrás pagarlo en un plazo de 5 a 20 años, según la entidad financiera. Con el leasing habitacional, puedes financiar el 80% del valor de la vivienda, e igual que con el crédito hipotecario, tienes plazo de pagarlo en un periodo de 5 a 20 años.
  • Cuota inicial: En un crédito hipotecario, debes tener disponible el 30% del valor del inmueble. Por otra parte, en el leasing habitacional, necesitas el 20% del valor del inmueble.

• Tasas de Interés: Debido a que en el leasing habitacional la vivienda queda a nombre del banco –lo que supone menos riesgo para ellos–, las tasas de interés suelen ser más bajas que en el crédito hipotecario. 

• Base patrimonial: Con el leasing habitacional tu base patrimonial no aumenta, al no figurar como dueño del inmueble, no aparecerá en tu listado de activos al momento de declarar renta. En cambio, en el crédito hipotecario, sí.

• Subsidios: Todos los subsidios aplican en un crédito hipotecario, mientras que en el leasing aplica el subsidio de vivienda No VIS y el subsidio Mi Casa Ya.

• Seguros: El bien debe contar con un seguro contra incendio y terremoto en ambas modalidades. Algunos bancos también te exigen un seguro de vida, mientras que otros pueden no exigirlo a cambio de una tasa de interés más alta. Otros seguros, como el de desempleo, pueden ser opcionales según el banco. 

• Pagos adicionales: En el crédito corres con gastos como el avalúo del inmueble, estudio de títulos, seguros, gastos de mantenimiento, administración y servicios públicos –impuesto predial y gastos de escrituración–. En el leasing, también corres con los gastos tradicionales, aunque no seas el dueño del bien. Además, si estás en proceso de realizar la cesión del contrato debes estar al día con los impuestos, aunque no debes pagar gastos de escritura ni registro. Al momento de comprar la vivienda, los gastos de escrituración también corren por tu cuenta.

• Garantías y codeudores: los colombianos en el exterior no necesitan codeudor en ninguno de los dos casos, solo un apoderado para realizar los trámites. En cuanto a la garantía, la vivienda es la garantía en el crédito, mientras que en el leasing no necesitas garantía, pues el bien es propiedad del banco. 

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Entonces, ¿cuál me conviene más?

Aquí te mostramos algunas consideraciones que te pueden ayudar a decidir cuál modalidad te conviene más:

• El leasing es una excelente opción para aquellos que tienen un menor presupuesto para la cuota inicial. Obviamente, esto aumenta el monto a financiar, pero si logras acceder a tasas de interés más competitivas a largo plazo puedes terminar pagando mensualidades cómodas y similares a las de un crédito. 
• Al final del contrato de leasing, hay costos asociados al traspaso de la propiedad más altos que el levantamiento de la hipoteca en un crédito.
• Con el leasing también disminuye tu base gravable y conservas los beneficios tributarios sobre el pago de intereses. 
• Pasándonos a la otra esquina, muchas personas eligen el crédito hipotecario por una gran razón: al ser dueños del inmueble, disfrutan de las ventajas crediticias y psicológicas de ser propietarios, y van creando patrimonio más rápidamente.
• Además, con el leasing eres un arrendatario, pero con las responsabilidades financieras de un propietario. Por ejemplo, debes pagar impuestos, cuotas, administración y hasta daños en el inmueble, pero sin ser el dueño. 
• Otra desventaja del leasing es que necesitas el permiso del banco para subarrendar el inmueble, un permiso que el banco puede no otorgar, dependiendo de las circunstancias.
• De igual manera, tendrás más dificultades para hacer remodelaciones o ampliaciones en el inmueble, y tendrás la obligación de mantener la vivienda en óptimas condiciones, incurriendo en gastos de mantenimiento para un bien que aún no es tuyo.  
• Si tu deseo es comprar para luego vender y ganar valorización, el crédito hipotecario es lo más recomendable. Con el leasing los trámites de venta –o los de compra de cartera– pueden ser más demorados.
• Si incumples los pagos, es mucho más fácil para el banco quitarte el inmueble en un leasing que en un crédito. Con un crédito el banco te dará más plazo y facilidades, pues no le conviene entrar en un proceso de remate demorado y costoso. 

Varias diferencias, pero siempre de la mano de profesionales

Como ves, ambas opciones de financiación están diseñadas para diferentes necesidades, aunque también tienen puntos en común, como las excelentes oportunidades de financiación sobre planos, los mejores proyectos inmobiliarios en Colombia y el acompañamiento profesional de Viventa.

En Viventa podemos asesorarte a tomar la mejor decisión de financiamiento para adquirir tu vivienda en Colombia. ¡Contáctanos y déjanos ayudarte!