El crédito de vivienda es uno de los préstamos con mayor demanda en Colombia, ya que tener casa propia es el sueño de muchos colombianos que viven en el país o en el exterior. Sin embargo, el 80 por ciento de los colombianos que recibe un ingreso mensual no lleva un presupuesto y mucho menos ahorra para emergencias. Por eso, el sobreendeudamiento y el impago hipotecario no son raros en el país.

Le preguntamos a los expertos financieros por las inquietudes más comunes a la hora de enfrentar un posible impago de su hipoteca. Si te encuentras en una situación similar, toma nota para que puedas elegir la mejor opción.

No puedo seguir pagando las cuotas de mi hipoteca. ¿Qué debo hacer primero?

Si entrar en el no pago de las cuotas de tu hipoteca es una posibilidad real, no pierdas tiempo y anticípate al problema.

  • Revisa tu panorama financiero para saber qué opciones de pago te convienen más. (Recuerda que apenas te acerques al banco, ellos harán el mismo análisis sobre tus finanzas). Determina cuánto tiempo falta para saldar la deuda, cuánto tiempo se va a extender la cesación de pago y si puedes tener acceso a ahorros, bienes o seguros (en caso de, por ejemplo, haber quedado desempleado). Este análisis te puede ayudar a saber si estás sobre endeudado y buscar maneras de ahorrar dinero o conseguir otros ingresos. Los expertos aconsejan no disponer más del 25-30% de tu ingreso mensual a gastos de hipoteca.
  • Después, acércate lo más pronto posible a tu banco para recibir asesoría y opciones de pago. Lo más probable es que al dar la cara tu score crediticio no se vea tan perjudicado y puedas tener alternativas de pago concretas. Es importante que vayas con una perspectiva realista. Los bancos no están obligados por ley a aceptar ninguna opción de pago de deuda, aunque les convenga más cobrar dinero que embargar bienes. Aquí puedes obtener información de cómo obtener tu puntaje de crédito en Colombia.
  • Otra opción es poner tu inmueble a la venta.  Aunque es posible que debas venderlo rápido solicitando un precio atractivo para el comprador, es mejor que verse inmerso en un proceso judicial y tal vez consigas recuperar parte de la inversión.
  • Si el problema es temporal, puedes pedir también ayuda a familiares y amigos e incluso “vender” una parte a un familiar.  Si ves que ni a corto plazo ni a largo plazo puedes seguir atendiendo la obligación, lo mejor es que no pierdas tiempo y soluciones el problema antes de que los intereses de mora crezcan demasiado.

¿Qué pasa si no hablo con el banco?

Si dejaste de pagar se empieza un proceso de cobro escalonado desde el primer día de mora, en el que:

  • El banco empieza a contactarte insistentemente para que te pongas al día. Si no recibe respuesta (o recibe una negativa), empieza a analizar otras opciones, como el cobro a tu codeudor si existe y el análisis de bienes a tu nombre (para saber con qué puedes respaldar la deuda).
  • También empieza el cobro de intereses de mora que suelen ser más altos que los intereses del préstamo y se van acumulando a la deuda inicial.
  • Si después de más o menos tres meses sigues sin pagar la deuda y se ha extinguido toda posibilidad de negociación, se inicia el embargo del bien, en donde este se pone a disposición de un juez. Para este momento, ya estás reportado a las centrales de riesgo y tendrías que recurrir a financiación por fuera del sistema bancario.
  • Después de 6 meses de impago el banco ya ve difícil la recuperación del préstamo, por lo que se llega a la ejecución hipotecaria, donde un juez determina que el banco puede vender el bien para cubrir la deuda.

¿Cuánto tiempo puedo quedar reportado negativamente en una central de riesgo?

En Colombia existen 3 centrales de riesgo: Datacrédito, Cifín y Procrédito. Las personas quedan reportadas negativamente por el doble del tiempo que estuvieron en mora, aunque sus datos no pueden quedar reportados por más de 4 años después del pago de la deuda.

¿Qué opciones me puede ofrecer el banco?

El banco te puede ofrecer varias opciones, dependiendo de tu score crediticio, el monto del préstamo y cuánto tiempo lleves en mora. Analiza cada opción detenidamente, ya que no puedes calificar para todas y no todas te pueden convenir.

  • Rediferir tu deuda te permite ampliar el plazo del crédito con el fin de disminuir la cuota mensual, aunque con una posible modificación en la tasa de interés. También puedes refinanciar la deuda, con lo que cambias las condiciones generales del crédito. Puedes ampliar el capital del préstamo, ampliar o reducir el plazo o conseguir una mejor tasa. Es básicamente pedir un nuevo préstamo para cubrir el viejo. Estas opciones usualmente no generan un reporte negativo en tu puntaje crediticio, pero pueden dejarte aún más endeudado al largo plazo.
  • Modificación en las condiciones del crédito según capacidad de pago: Esta es una norma expedida por la Superintendencia bancaria en 2017 como un paso previo a la reestructuración de la deuda. Las personas que adquirieron una deuda cuando gozaban de un buen trabajo (pero han quedado sin empleo o sus ingresos han bajado) pueden solicitar a su banco una modificación en las condiciones del crédito sin que afecte su historial crediticio ni tener que llegar a una reestructuración del préstamo. Aquí te puedes enterar de las condiciones.
  • La reestructuración de la deuda te permite consolidar tu crédito hipotecario con otros préstamos en mora, adquiriendo un nuevo crédito con unas nuevas condiciones. Con la reestructuración distribuyes la deuda para que se ajuste a tu nueva capacidad de pago y evitas el pago de intereses de mora, pero el proceso es más dispendioso, genera un reporte negativo en las centrales de riesgo y varios gastos adicionales.
  • La compra de cartera consiste en trasladar total o parcialmente tu hipoteca de una entidad a otra, a cambio de una mejor tasa de interés o plazo. Esta modalidad puede servir en casos específicos, pero entre comisiones por traslado y condiciones con el nuevo banco puedes terminar pagando mucho más que el préstamo inicial. De igual manera, si estás en dificultades económicas es posible que no te acepte el otro Banco.
  • La dación en pago te permite traspasar la propiedad al banco aun cuando no hayas terminado de pagar la hipoteca. El banco luego vende el bien para recuperar la deuda.

 

¿Qué pasa si el banco vende el inmueble, pero no recupera el valor total de la deuda?

Si se vende la vivienda durante el proceso de ejecución hipotecaria, pueden darse dos casos:

  • que el dinero obtenido sea superior a la deuda: en este caso el banco liquidará, cobrará y te devolverá el dinero sobrante.
  • que no se cubra lo adeudado: el banco se queda con lo conseguido, pero te puede embargar los bienes a tu nombre (o los de tus avalistas) hasta saldar la deuda.

¿Qué pasa si me voy del país?

Si te vas por una razón de fuerza mayor, habla con tu banco para conocer tus opciones. Pero si buscas “escapar” de la deuda, además del reporte negativo en las centrales de riesgo y el daño en tu reputación, los intereses van aumentando y los daños financieros al regresar (propios y del codeudor) pueden ser catastróficos.

¿Me puedo declarar insolvente?

La Ley 1564 de 2012, o Ley de insolvencia le permite a una persona natural no comerciante insolvente o en quiebra ponerse a paz y salvo a través de la renegociación de todas sus deudas mediante un acuerdo con sus acreedores. Las personas con una sola deuda que no sobrepasa ciertos límites pueden no ser cobijadas con esta ley, así que infórmate de sus condiciones aquí.

Dejar de pagar tu crédito de vivienda es una situación muy seria que puede acarrearte grandes costos.  Si en todo caso, no puedes seguir atendiendo la obligación, lo mejor es vender el inmueble y pagar la hipoteca para salvar el capital, negociar con el Banco para refinanciar la deuda o entregarlo a ellos.  El dejar que avance el proceso con el embargo y posterior ejecución del mismo seguramente te hará perder el dinero que ya invertiste.

Sin embargo, si vas a comprar vivienda en Colombia esto no debe asustarte.  En Viventa con la ayuda de la pre-aprobación estimamos tu capacidad de pago para guiarte y que no te sobre-endeudes.  Recuerda que el no pago del crédito se da en muy raras ocasiones para Colombianos en el exterior y que incluso la mayoría lo paga antes de tiempo.

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